31.10.2026 11:40
أظهرت الأحكام التي أصدرتها الدائرة القانونية الثالثة في محكمة النقض في عامي 2025 و2026 أن احتجاز المالكين للوديعة بحجج مثل الطلاء والتبييض والترميم ليس قانونيًا في جميع الأحوال. ووفقًا للأحكام، يجب أن يوجد مستحق حقيقي وملموس ناشئ عن المستأجر حتى يمكن الخصم من الوديعة. أما في حال بيع المنزل، فإن التزام المالك القديم بإعادة الوديعة يمكن أن يستمر إذا لم يتمكن من إثبات أنه نقلها إلى المالك الجديد.
تأتي إعادة الوديعة في مقدمة النزاعات بين المستأجر ومالك العقار. وقد حددت أحدث قرارات محكمة النقض معايير مهمة تتعلق بالشروط التي يجب بموجبها إعادة مبلغ الضمان، وبمن تقع المسؤولية في حال انتقال ملكية العقار إلى شخص آخر.
لماذا تنشأ نزاعات الوديعة؟
بعد انتهاء عقد الإيجار وإخلاء المنزل، يجد بعض المستأجرين صعوبة في استرداد مبلغ الضمان الذي دفعوه. وتعد تكاليف الطلاء والدهان، والأضرار المزعوم وجودها في المنزل، والفواتير غير المدفوعة، أو بيع العقار، من أكثر الأسباب شيوعاً لنزاعات الوديعة.
غير أنه لا يجوز لمالك العقار استخدام الوديعة كما يشاء أو الاحتفاظ بها دون إبداء سبب. فن القانون التركي للالتزامات ينظم بوضوح مسؤوليات المستأجر وشروط إعادة مبلغ الضمان.
ما هي الوديعة، وفي أي الحالات يجب على مالك العقار إعادتها؟
الوديعة، التي يشار إليها في القانون التركي للالتزامات بمبلغ الضمان، تُؤخذ تحوطاً ضد احتمال عدم وفاء المستأجر بالالتزامات الناشئة عن العقد أو إلحاقه ضرراً بالعقار بسبب استخدام معيب. غير أن هذا المبلغ لا يمنح مالك العقار حق الاحتفاظ بالمال إلى أجل غير مسمى.
يشير الخبراء القانونيون إلى أنه عند انتهاء العقد، وبعد إخلاء المنزل وتسليم المفاتيح، يجب إعادة الوديعة إذا لم يكن هناك دين أو ضرر يتحمله المستأجر. وللقيام بالخصم، يُشترط أن يكون لمالك العقار حق حقيقي في المطالبة وأن يبيّن أساسه القانوني. ولا يُعد قانوناً كافياً أن يحتفظ بكل الوديعة أو بجزء منها استناداً إلى تقديره الشخصي وحده.
قرار مهم من محكمة النقض بشأن إعادة الوديعة
نظرت الدائرة القانونية الثالثة في محكمة النقض، في قرارها المؤرخ 23 أيلول/سبتمبر 2025 والمرقم أساس 2024/3882 وقرار 2025/4233، في الشروط التي قد لا يُعاد فيها مبلغ الضمان. ووفقاً للقرار، لكي لا يعيد مالك العقار الوديعة، يجب أن يوجد حق حقيقي واجب الخصم ناشئ عن المستأجر. ولا يُعد الادعاء العام بأن المستأجر خالف العقد كافياً بذاته.
وبناءً على ذلك، فإن مالك العقار الذي يدّعي أن المستأجر ألحق ضرراً بالعقار أو لم يسدد ديناً عليه أن يقدّم ادعاءه بصورة ملموسة. كما يُقيَّم بشكل منفصل ما إذا كان الضرر قد وقع فعلاً ومقداره. وقد أظهر القرار مرة أخرى أن الوديعة ليست مالاً متروكاً لتصرف مالك العقار الشخصي.
هل يمكن لمالك العقار خصم تكاليف الطلاء والدهان من الوديعة؟
من أكثر المشكلات التي يواجهها المستأجرون عند مغادرة المنزل محاولة خصم تكاليف الطلاء والدهان من الوديعة. ووفقاً للمادة 334 من القانون التركي للالتزامات، لا يمكن تحميل المستأجر مسؤولية التقادم والتلف العاديين الناتجين عن استخدامه المنزل بما يتوافق مع العقد.
إن تقادم طلاء الجدران في منزل سكنه المستأجر مدة طويلة، أو التلف الناتج عن الاستخدام العادي في الأرضية، أو تقادم الأثاث بمرور الوقت، لا يستلزم بذاته إجراء خصم من الوديعة. أما الحالات الناشئة عن خطأ المستأجر، مثل الباب المكسور أو الخزانة التالفة أو أضرار الجدران التي تتجاوز الاستخدام العادي، فتُقيَّم بشكل مختلف. وفي هذه الحالات أيضاً يجب أن تستند التكلفة المطالب بها إلى ضرر حقيقي وأن تكون قابلة للتحميل على المستأجر.
ماذا ينبغي فعله إذا امتنع مالك العقار عن إعادة الوديعة بحجة وجود ضرر؟
يذكر القانونيون أنه عند طرح ادعاء بوجود ضرر، يجب أولاً تحديد ما إذا كان الضرر موجوداً فعلاً، وما إذا كان داخل نطاق مسؤولية المستأجر، وتقدير تكلفة الإصلاح.
وتكتسب المادة 335 من القانون التركي للالتزامات أهمية في هذه النقطة. فوفقاً للتنظيم، يجب على مالك العقار، عند استعادة العقار، إجراء الفحص اللازم وإبلاغ المستأجر كتابياً ودون تأخير بالنواقص التي يتحمل مسؤوليتها. وعدم الإبلاغ في الوقت المناسب عن النواقص التي كان يمكن ملاحظتها بفحص عادي قد يزيل مسؤولية المستأجر. لذلك، لا يُقبل تلقائياً كل ادعاء بوجود ضرر يقدمه مالك العقار بعد أشهر.
ولتفادي فقدان المستأجرين لحقوقهم، من المهم أن يلتقطوا صوراً ومقاطع فيديو عند مغادرة المنزل، وأن يسجلوا عدادات الكهرباء والمياه والغاز الطبيعي. ويُوصى أيضاً بأن يكون تسليم المفاتيح بموجب محضر مكتوب، وأن يحتفظوا بالمراسلات مع مالك العقار وبإيصالات البنك المتعلقة بدفع الوديعة.
هل يجب على المستأجر الانتظار ثلاثة أشهر لاستلام الوديعة؟
ووفقاً للمادة 342 من القانون التركي للالتزامات، يجب إيداع مبلغ الضمان المدفوع نقداً في حساب توفير لأجل لا يمكن السحب منه دون موافقة المؤجر. وإذا لم يبلغ مالك العقار البنك كتابياً خلال ثلاثة أشهر من انتهاء العقد بأنه أقام دعوى ضد المستأجر أو بدأ إجراء تنفيذ أو إفلاس، يصبح البنك ملزماً بإعادة المبلغ بناءً على طلب المستأجر.
أما في التطبيق العملي، فغالباً ما تُسلَّم الوديعة إلى مالك العقار يداً بيد أو بالحوالة. وفي هذه الحالة لا تُطبَّق آلية الثلاثة أشهر المتعلقة بالبنك مباشرةً، ويمكن للمستأجر مطالبة مالك العقار بمستحقه وفقاً للأحكام العامة. لذلك لا توجد قاعدة عامة تقضي بأن على كل مستأجر لم يسترد وديعة أن ينتظر ثلاثة أشهر بالضرورة.
إذا بيع المنزل، فهل يعيد الوديعة المالك القديم أم المالك الجديد؟
يتضمن قرار الدائرة القانونية الثالثة في محكمة النقض المؤرخ 12 أيار/مايو 2026 والمرقم أساس 2026/3664 وقرار 2026/2960 تقييماً لافتاً بهذا الشأن. في وقائع الملف، دفع المستأجر عند استئجار المنزل وديعة قدرها 300 دولار للمالك السابق. ثم بيع العقار، لكن مبلغ الضمان لم يُعد إلى المستأجر.
رفضت محكمة الدرجة الأولى الدعوى من جهة المالك السابق بحجة أن المالك الجديد أصبح طرفاً في عقد الإيجار. غير أن محكمة النقض لفتت إلى ضرورة إثبات انتقال الوديعة إلى المالك الجديد. وأشارت إلى أن التزام الإعادة قد يستمر إذا لم يتمكن المالك السابق من إثبات تحويل المبلغ إلى المالك الجديد.
ويكتسب القرار أهمية من حيث إظهاره أن المالك الذي يبيع منزله لا يتحرر تلقائياً من مسؤولية الوديعة. غير أنه يُذكر أيضاً أن القرار ذو طبيعة نقض لمصلحة القانون، وأنه وفقاً للمادة 363/2 من قانون الإجراءات المدنية لا يغيّر النتيجة بين أطراف الدعوى المعينة.
ما السبل التي يمكن للمستأجر الذي لم يسترد الوديعة اللجوء إليها؟
يجب على المستأجرين الذين أخلوا المنزل لكنهم لم يستردوا وديعة أن يجمعوا أولاً عقد الإيجار، وإيصال الدفع، ومحضر تسليم المفاتيح، والمستندات التي تبيّن تاريخ الإخلاء، والصور المتعلقة بالحالة الأخيرة للمنزل، والمراسلات.
يمكن للمستأجر أولاً أن يطلب كتابياً إعادة الوديعة. وإذا لم يدفع مالك العقار، يمكن بحسب طبيعة النزاع اللجوء إلى إجراء التنفيذ أو دعوى المطالبة بالمبلغ. وفي النزاعات الناشئة عن علاقة الإيجار، يجب كقاعدة قبل رفع الدعوى استكمال عملية الوساطة الإلزامية. كما تكون العملة التي دُفعت بها الوديعة، وأحكام العقد، وتاريخ التسليم، وأي ديون واجبة الخصم، عوامل حاسمة في التقييم.
هل يمكن للمالك خصم كامل مبلغ التأمين؟
لكي يبقى كامل مبلغ التأمين لدى المالك، يجب أن يكون هناك دين أو ضرر يكون المستأجر مسؤولاً عنه فعلاً ويمكن المطالبة به قانوناً. ويمكن أن تشمل البنود القابلة للخصم الإيجارات غير المدفوعة، والفواتير التي يثبت أنها تخص المستأجر، والأضرار الفعلية الناشئة عن الاستخدام المعيب. ومع ذلك، فإن الاحتفاظ بكامل مبلغ التأمين دون إجراء أي حساب أو تقديم مبرر ملموس لا يُقبل قانوناً.
وشدد الخبراء على أن مبلغ التأمين ليس مالاً يمكن للمالك استخدامه كما يشاء، وأشاروا إلى أن توثيق المدفوعات منذ البداية، وأن يكون التسليم عند الإخلاء مكتوباً، وأن تُطرح الأضرار المحتملة بشكل ملموس، من شأن ذلك أن يمنع النزاعات.
.