18.02.2026 09:01
تبدأ فترة الإقرار السنوي للأشخاص الذين يحققون دخلًا من بيع العقارات والأراضي اعتبارًا من 1 مارس. في حالة المبيعات التي تتم خلال 5 سنوات من تاريخ الاستحواذ، يتم تحقيق مكاسب من زيادة القيمة، وفي حالة عدم تقديم الإقرار، يتم تطبيق غرامة ضريبية وفائدة تأخير. إليك التفاصيل وحسابات المثال.
توجد التزامات ضريبية على دخل الأرباح الناتجة عن بيع العقارات مثل المنازل والأراضي. وفقًا لقانون ضريبة الدخل رقم 193، يتم فرض ضريبة على الأرباح الناتجة عن بيع العقار الذي يملكه الأفراد الحقيقيون إذا تم بيعه خلال 5 سنوات من تاريخ الشراء، ويعتبر هذا الربح "ربح زيادة القيمة".
الكثير من الأشخاص لا يعرفون عن هذا التنظيم، لذلك لا يقدمون الإقرارات الضريبية في الوقت المحدد، مما يعرضهم لعقوبات ضريبية مرتفعة.
تبدأ الإقرارات الضريبية في 1 مارس
يجب على الأشخاص الذين يبيعون العقارات قبل انتهاء فترة الخمس سنوات في عام 2025، الإبلاغ عن الأرباح التي حققوها في إقرار ضريبة الدخل السنوي في مارس 2026. يتم دفع الضريبة المحسوبة على دفعتين متساويتين في شهري مارس ويوليو. في حالة عدم الوفاء بالالتزام الضريبي، يتم تطبيق غرامة وفائدة تأخير بالإضافة إلى الضريبة الأصلية.
5 سنوات هي فترة حاسمة
تُحسب فترة الخمس سنوات في تطبيق الضريبة بناءً على اليوم التقويمي. إذا تم بيع العقار قبل انتهاء الخمس سنوات، تنشأ ضريبة الدخل؛ بينما لا يتم فرض ضريبة ربح زيادة القيمة على المبيعات التي تتم بعد انتهاء الخمس سنوات.
تظهر الضريبة ليس فقط في عمليات البيع التقليدية، ولكن أيضًا في عمليات نقل العقار مقابل مبلغ، أو التنازل، أو المقايضة، أو الاستملاك، أو تأميمه، أو إدخاله كأموال في الشركات التجارية.
لا توجد ضريبة على العقارات الموروثة
وفقًا للمعلومات التي قدمتها وزارة المالية، لا يتم فرض ضريبة ربح زيادة القيمة على بيع المنازل والأراضي التي تم الحصول عليها عن طريق الميراث.
تطبيق طريقة التعديل
عند حساب الضريبة، لا يُؤخذ الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء بشكل مباشر. أولاً، يتم تحديث سعر الشراء وفقًا لنسبة زيادة مؤشر أسعار المنتجين المحليين (Yİ-ÜFE). إذا كانت نسبة الزيادة تزيد عن 10%، يتم تطبيق التعديل ويتم تحديد الربح الذي سيتم فرض الضريبة عليه وفقًا لذلك.
على سبيل المثال؛ إذا تم شراء منزل بمبلغ 5 ملايين ليرة في ديسمبر 2023، وتم بيعه بمبلغ 8 ملايين ليرة في أغسطس 2025، يتم حساب زيادة القيمة لأن فترة الخمس سنوات لم تنته بعد. يتم تحديث سعر الشراء مع الأخذ في الاعتبار نسبة Yİ-ÜFE، ويتم حساب ضريبة الدخل على الفرق الناتج. كما أوضحت رئاسة إدارة الإيرادات في دليلها أنه إذا تم بيع عقار تم شراؤه بمبلغ 6 ملايين ليرة قبل مرور عام بمبلغ 9 ملايين ليرة، فإن الربح الناتج سيكون خاضعًا للضريبة.
المنازل المبنية على الأراضي التعاونية مشمولة أيضًا
في المنازل التي تم الحصول عليها عن طريق التعاونيات، يتم اعتبار تاريخ الاستخدام الفعلي وتاريخ بدء اشتراك الكهرباء والماء. في المنازل المبنية على الأراضي، يتم اعتبار تاريخ تصحيح النوع في السجل العقاري كتاريخ الحصول.
توجد أيضًا التزامات ضريبية إذا تم بيع المنازل المبنية على الأراضي في إطار التحول الحضري خلال 5 سنوات.
يُشير الخبراء إلى أن مبالغ الضرائب التي قد تنشأ في عمليات البيع ذات القيم العالية يمكن أن تصل إلى مستويات خطيرة، وينبغي الانتباه إلى شروط الوقت والحساب قبل البيع.
حساب مثال
تاريخ الشراء: فبراير 2022
سعر الشراء: 3.200.000 ليرة
تاريخ البيع: سبتمبر 2025
سعر البيع: 6.500.000 ليرة
تنشأ زيادة القيمة لأن العقار تم بيعه قبل انتهاء فترة الخمس سنوات.
حساب تعديل Yİ-ÜFE
Yİ-ÜFE لشهر فبراير 2022: 1.150,00
Yİ-ÜFE للشهر الذي يسبق البيع (أغسطس 2025): 3.220,00
نسبة الزيادة: (3.220 – 1.150) / 1.150 = 180%
نظرًا لأن نسبة الزيادة تزيد عن 10%، يتم تطبيق التعديل.
سعر التكلفة المعدل:
3.200.000 × (3.220 / 1.150)
= 3.200.000 × 2,80
= 8.960.000 ليرة
الربح الخاضع للضريبة
سعر البيع: 6.500.000 ليرة
سعر التكلفة المعدل: 8.960.000 ليرة
في هذا المثال، سعر البيع أقل من سعر التكلفة المعدل، لذلك لا تنشأ ضريبة. أي أن تأثير التضخم قد أزال الربح.
السيناريو الثاني (حالة نشوء الضريبة)
دعنا نفترض أن نفس العقار تم بيعه بمبلغ 9.500.000 ليرة.
سعر البيع: 9.500.000 ليرة
سعر التكلفة المعدل: 8.960.000 ليرة
الربح: 9.500.000 – 8.960.000 = 540.000 ليرة
سيتم فرض ضريبة على هذا المبلغ وفقًا لجدول ضريبة الدخل.
يتم تطبيق جدول ضريبي تصاعدي وقد تكون الضريبة حوالي 15% - 40%.
على سبيل المثال، إذا افترضنا أنه دخل في شريحة ضريبية متوسطة تبلغ 20%:
540.000 × 20% = 108.000 ليرة ضريبة دخل
تُدفع الضريبة على دفعتين متساويتين في شهري مارس ويوليو.